Mieterstrom-Anlage als Direktinvestment: Dachpacht, 100-kW-Grenze und IAB aus Anlegersicht

Mieterstrom galt lange als Sache von Wohnungsunternehmen und Stadtwerken: Der Eigentümer baut die Anlage aufs Dach, verkauft den Strom an seine Mieter und speist den Rest ein. Inzwischen bieten Dienstleister ein anderes Modell an. Der Vermieter stellt nur das Dach und bekommt eine Pacht, ein privater Investor kauft die Anlage, der Dienstleister kümmert sich um Zähler, Verträge und Abrechnung. Für Anleger, die sonst Solarparks oder Batteriespeicher prüfen, ist das eine neue Anlageform mit eigenen Regeln.

Die Regeln kommen aus drei Rechtsgebieten auf einmal: dem EEG für den Zuschlag, dem Energiewirtschaftsgesetz für den Vertrag mit den Mietern und dem Steuerrecht für die Frage, ob aus der Anlage überhaupt ein Gewerbebetrieb mit Investitionsabzugsbetrag wird. Ausgerechnet die Steuerbefreiung, mit der Vermieter für kleine Dachanlagen werben, ist für den Investor das größte Hindernis. Der Reihe nach.

Wem gehört beim Mieterstrom die Anlage und wer verkauft den Strom?

Im Investorenmodell sind es vier Beteiligte. Der Hauseigentümer verpachtet das Dach; die Pacht gehört bei ihm zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG), mit dem Betrieb der Anlage hat er nichts zu tun. Der Investor kauft die Anlage, wird ihr Betreiber und lässt sie unter seinem Namen im Marktstammdatenregister eintragen. Der Dienstleister baut das Messkonzept auf, schließt die Stromlieferverträge mit den Mietern, rechnet ab und meldet die Mengen an den Netzbetreiber. Die Mieter schließlich entscheiden frei, ob sie mitmachen; ein Mieterstromvertrag darf nicht Teil des Mietvertrags sein, sonst ist er nichtig (§ 42a Abs. 2 EnWG).

Das EEG lässt beide Varianten der Lieferung zu. Der Zuschlag steht für Strom zu, der „von dem Anlagenbetreiber oder einem Dritten“ an Letztverbraucher im Gebäude, in einer Nebenanlage oder im selben Quartier geliefert wird, ohne Durchleitung durch ein Netz (§ 21 Abs. 3 Satz 1 EEG). Entweder verkauft der Investor den Strom und der Dienstleister handelt in seinem Namen. Oder der Dienstleister kauft dem Investor den Strom ab und beliefert die Mieter selbst, das sogenannte Lieferkettenmodell. Welche Variante im Vertrag steht, ist keine Formalie. Sie entscheidet über die Stromsteuer, über den Gewerbebetrieb und darüber, wer die Pflichten eines Energielieferanten trägt.

Wer die Mieter beliefert, ist Energielieferant mit den Verbraucherschutzpflichten des EnWG. Die Anzeige bei der Bundesnetzagentur entfällt allerdings, solange ausschließlich innerhalb einer Kundenanlage geliefert wird (§ 5 Abs. 1 Satz 1 EnWG), was bei Mieterstrom der Regelfall ist. Was eine Kundenanlage nach den Entscheidungen von Europäischem Gerichtshof und Bundesgerichtshof noch ist und warum Eigentum, Dienstbarkeit und Scheinbestandteil auch beim Wohnhaus geregelt sein müssen, steht in PV-Anlage auf fremdem Dach: was Anleger bei Gewerbedächern prüfen sollten; dieser Beitrag wiederholt das nicht.

Ein Punkt gehört aber hierher, weil er oft vergessen wird: die Stromsteuer. Strom aus Anlagen bis zwei Megawatt ist steuerfrei, wenn ihn derjenige, der die Anlage „betreibt oder betreiben lässt“, an Letztverbraucher im räumlichen Zusammenhang liefert (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. b StromStG; räumlicher Zusammenhang heißt 4,5 Kilometer, § 12b Abs. 3 StromStV). Dafür braucht der Lieferant eine Erlaubnis des Hauptzollamts (§ 9 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 StromStG). Im Lieferkettenmodell mit einem Dritten als Lieferant ist die Befreiung gefährdet, weil an der Leistungskette keine weiteren Personen beteiligt sein dürfen (§ 12b Abs. 2 StromStV). Ohne Befreiung kostet jede an Mieter gelieferte Kilowattstunde 2,05 Cent Stromsteuer, in unserer Rechnung 150 bis 350 Euro im Jahr.

Woraus besteht der Erlös einer Mieterstrom-Anlage je Kilowattstunde?

Aus drei Strömen, die unterschiedlich viel wert sind. Der erste ist der Strompreis, den die Mieter zahlen. Er ist gedeckelt: Für Wohnraummieter darf der Preis für Mieterstrom und den zusätzlichen Netzstrom zusammen 90 Prozent des Grundversorgungstarifs im jeweiligen Netzgebiet nicht übersteigen, gerechnet mit Grund- und Arbeitspreis (§ 42a Abs. 4 EnWG). Die Grundversorgung lag zum 1. April 2026 im Bundesdurchschnitt bei 41,23 Cent je Kilowattstunde brutto; 90 Prozent davon sind 37,11 Cent brutto oder 31,18 Cent netto. Die Deckelung gilt je Netzgebiet, der Bundesdurchschnitt ist nur eine Orientierung.

Der zweite Strom ist der Mieterstromzuschlag. Der Netzbetreiber zahlt ihn auf jede Kilowattstunde, die ohne Netz an Mieter geliefert wird (§ 19 Abs. 1 Nr. 3 EEG). Für Inbetriebnahmen vom 1. August bis 31. Dezember 2026 beträgt er 2,51 Cent bis 10 Kilowatt, 2,33 Cent bis 40 Kilowatt und 1,57 Cent bis ein Megawatt, anteilig nach der Leistung in jeder Klasse (§ 48a, § 23c EEG). Eine 45-Kilowattpeak-Anlage kommt so auf 2,29 Cent. Der Zuschlag sinkt alle sechs Monate um ein Prozent (§ 49 EEG); Werte für Inbetriebnahmen ab Januar 2027 hat die Bundesnetzagentur noch nicht veröffentlicht, weil das EEG 2023 nur bis Jahresende gilt.

Der dritte Strom ist die Einspeisung des Rests. Für ihn muss der Betreiber zugleich eine Veräußerungsform wählen (§ 21b Abs. 1 Satz 3 EEG), bei einer Anlage dieser Größe die Einspeisevergütung für Teileinspeisung: 7,70 Cent bis 10 Kilowatt, 6,66 Cent bis 40 Kilowatt, 5,44 Cent darüber, also 6,76 Cent für 45 Kilowattpeak. Zum Vergleich: Wer gar nichts an Mieter liefert und alles einspeist, bekommt in der Volleinspeisung 12,22 Cent bis 10 Kilowatt und 10,24 Cent darüber, für 45 Kilowattpeak 10,68 Cent. Diese Lücke ist der Grund, warum Mieterstrom sich nur bei genügend Abnehmern rechnet.

Warum darf der Mieterstrom überhaupt 31 Cent netto wert sein, wenn der Strom an der Börse vier bis sieben Cent kostet? Weil er alles überspringt, was zwischen Kraftwerk und Steckdose hängt. Die folgende Tabelle zeigt, welche Bestandteile des Haushaltsstrompreises beim Mieterstrom nicht anfallen.

Zusammen sind das rund 13,7 Cent netto, mit Stromsteuer 15,8 Cent, die weder der Mieter noch der Investor an Dritte zahlt. Davon bekommt der Mieter per Gesetz mindestens zehn Prozent Rabatt auf die Grundversorgung, der Rest ist der Spielraum, aus dem der Investor seine Anlage und der Dienstleister seine Arbeit bezahlt. Der Spielraum ist 2026 kleiner als 2025: Die Netzentgelte sind durch den Bundeszuschuss zu den Übertragungsnetzen von 10,72 auf 9,17 Cent gesunken, die Grundversorgung von 44,93 auf 41,23 Cent. Für 2027 haben die Übertragungsnetzbetreiber die drei Umlagen wieder höher angesetzt, auf zusammen 3,62 Cent.

Was bringt eine 45-kWp-Anlage auf einem Haus mit 30 Wohnungen?

Weniger Mieterstrom, als die Dachfläche vermuten lässt. Wir haben eine Anlage mit 45 Kilowattpeak auf einem Haus mit 30 Wohnungen in Hannover durchgerechnet, Süd-Ausrichtung mit 25 Grad Neigung, PVGIS-Wetterjahr 2023, 962 Kilowattstunden je Kilowattpeak. Die Wohnungen verbrauchen je 1.900 Kilowattstunden im Jahr nach einem vereinfachten Lastgang mit Morgen- und Abendspitze. Weil die Anlage 77 Prozent ihres Stroms im Sommerhalbjahr und die Hälfte zwischen 11 und 15 Uhr liefert, wenn in Mietwohnungen wenig verbraucht wird, bleibt nur ein Teil im Haus.

Drei Dinge fallen auf. Erstens: Selbst wenn fast alle Mieter mitmachen, landen nur 39 Prozent des Stroms im Haus; die übrigen 61 Prozent gehen zu 6,76 Cent ins Netz. Zweitens: Der Erlös je Kilowattpeak steigt mit der Teilnahme von 108 auf 166 Euro, liegt aber bei geringer Teilnahme kaum über der Volleinspeisung mit 103 Euro. Drittens: Das Entgelt des Dienstleisters frisst den Vorsprung. Mit 10 Euro je Monat und teilnehmender Wohnung trägt die Mieterstrom-Anlage bei fünf Prozent Zins eine Investition von 870 bis 945 Euro je Kilowattpeak, die Volleinspeisung dagegen 1.082 Euro, weil sie kein Entgelt und keine Mieterverträge braucht. Erst bei 5 Euro Entgelt überholt der Mieterstrom ab 45 Prozent Teilnahme die Volleinspeisung und trägt bis zu 1.344 Euro je Kilowattpeak.

Eine Ost-West-Anlage mit flacher Neigung verändert das Bild nur wenig: Sie liefert 834 statt 962 Kilowattstunden je Kilowattpeak, davon aber 20 bis 45 Prozent an die Mieter, weil ihr Strom morgens und abends besser zum Verbrauch passt. Je Kilowattpeak trägt sie 784 bis 857 Euro. Wer eine Mieterstrom-Anlage für 1.400 Euro je Kilowattpeak kauft, erreicht in keinem dieser Szenarien fünf Prozent Verzinsung vor Steuern. Der Kaufpreis je Kilowattpeak und das Dienstleister-Entgelt sind deshalb die beiden Zahlen, die ein Anleger zuerst prüfen sollte, vor jeder Diskussion über Teilnahmequoten.

Warum nimmt die Steuerbefreiung für kleine Dachanlagen dem Investor den IAB?

Weil sie keine Option ist, sondern Pflicht. Einnahmen aus Photovoltaikanlagen auf, an oder in Gebäuden sind steuerfrei, wenn die Anlage höchstens 30 Kilowatt je Wohn- oder Gewerbeeinheit hat und alle begünstigten Anlagen eines Steuerpflichtigen zusammen höchstens 100 Kilowatt (§ 3 Nr. 72 EStG, für Anlagen, die nach dem 31. Dezember 2024 angeschafft wurden; für ältere Anlagen gelten 15 Kilowatt je Einheit). Die Befreiung gilt ausdrücklich auch für Entgelte aus Stromlieferungen an Mieter; sie setzt nicht voraus, dass der Betreiber Eigentümer des Gebäudes ist (BMF-Schreiben vom 17. Juli 2023, Rz. 8 und 9). Eine 45-Kilowattpeak-Anlage auf einem Haus mit 30 Wohnungen liegt weit unter 30 Kilowatt je Einheit und ist damit begünstigt. Wer nur sie betreibt, ist steuerfrei.

Steuerfrei klingt gut und ist für den Investor das Gegenteil. Ist kein Gewinn zu ermitteln, scheidet der Investitionsabzugsbetrag aus (Rz. 19 des BMF-Schreibens, § 3 Nr. 72 Satz 2 in Verbindung mit § 7g Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 EStG). Sonderabschreibung und degressive Abschreibung gibt es ohne Gewinnermittlung ebenfalls nicht; sämtliche Betriebsausgaben, von der Dachpacht bis zur Versicherung, sind nach § 3c Abs. 1 EStG nicht abziehbar (Rz. 21). Die Steuerbefreiung erspart die Anlage G in der Steuererklärung und nimmt dafür jeden Hebel, den ein Direktinvestment für Gutverdiener interessant macht. Die Grundlagen dazu stehen in Photovoltaik steuerlich absetzen: Wann Abschreibung und IAB noch möglich sind.

Der Ausweg liegt in der zweiten Grenze. Die 100 Kilowatt sind eine Freigrenze, kein Freibetrag: Betreibt ein Steuerpflichtiger begünstigte Anlagen mit insgesamt mehr als 100 Kilowatt, ist die Befreiung „insgesamt nicht anzuwenden“ (Rz. 17; die Gesetzesbegründung zum Jahressteuergesetz 2024 sagt es ebenso, BT-Drs. 20/12780). Dann sind alle Anlagen steuerpflichtig, der Investor hat einen Gewerbebetrieb; Investitionsabzugsbetrag, Sonderabschreibung und degressive Abschreibung stehen offen. Für das Mieterstrom-Modell heißt das: Ein einzelnes Dach funktioniert steuerlich nicht. Drei Dächer mit je 45 Kilowattpeak, zusammen 135 Kilowatt, funktionieren.

Bei drei Dächern und 189.000 Euro Investition bringt der Investitionsabzugsbetrag von 94.500 Euro im Jahr vor der Anschaffung 41.873 Euro Entlastung; im Jahr der Anschaffung folgen Sonderabschreibung und degressive Abschreibung auf die herabgesetzten Anschaffungskosten mit weiteren 23.030 Euro. Zusammen sind das 34 Prozent der Investition in zwei Jahren. Bei zwei Dächern steht an derselben Stelle eine Null. Wie der IAB über mehrere Anlagen in einem Betrieb wirkt und wann zwei Anlagen zwei Betriebe sind, behandelt Zweiter Solarpark: ein Betrieb oder zwei? Was das für IAB, Gewerbesteuer und Umsatzsteuer heißt.

Die Freigrenze hat vier Fallen. Erstens zählen nur begünstigte Anlagen mit: Eine Anlage, die schon ihre eigene Gebäudegrenze von 30 Kilowatt je Einheit reißt, ist für sich steuerpflichtig, wird aber nicht in die 100 Kilowatt eingerechnet (Rz. 15). Sie hilft also nicht, die Befreiung der anderen zu kippen. Zweitens wird der Investitionsabzugsbetrag vor der Anschaffung gebildet; die Planung muss zu diesem Zeitpunkt schon über 100 Kilowatt liegen und als Betriebseröffnung erkennbar sein, etwa durch Dachpachtverträge und Angebote (BMF-Schreiben vom 15. Juni 2022, Rz. 2 und 3). Wer erst ein Dach kauft und später zwei weitere, hat für das erste keinen IAB. Drittens kippt die Befreiung in beide Richtungen: Wird eines von drei Dächern verkauft und das Portfolio fällt unter 100 Kilowatt, sind die übrigen Anlagen ab diesem Zeitpunkt steuerfrei (Rz. 18), mit allen Folgen für die Abzüge; dazu kommt die Verbleibensfrist des § 7g Abs. 4 EStG für die verkaufte Anlage. Viertens ist die Frage, was mit einem IAB geschieht, dessen Anlage nachträglich steuerfrei wird, nicht abschließend geklärt. Der Bundesfinanzhof hat im Verfahren III B 24/24 ernstliche Zweifel geäußert, ob ein 2021 gebildeter IAB wegen der neuen Befreiung rückgängig zu machen ist; eine Entscheidung in der Hauptsache steht aus.

Betreiber oder Verpächter: Wann ist die Mieterstrom-Anlage überhaupt ein Gewerbebetrieb?

Nur wenn der Investor den Strom verkauft. Ein Gewerbebetrieb ist eine selbständige, nachhaltige Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht und Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr (§ 15 Abs. 2 EStG). Wer als Betreiber Strom an Mieter liefert und den Rest einspeist, erfüllt das, auch wenn ein Dienstleister die Arbeit macht; der Strom wird zu 100 Prozent betrieblich genutzt; der Dienstleister ist ein Erfüllungsgehilfe wie der Direktvermarkter beim Solarpark.

Manche Angebote sind anders gebaut: Der Investor kauft die Anlage und verpachtet sie an den Dienstleister, der sie als Betreiber führt und eine feste Pacht zahlt. Das klingt bequemer und ist steuerlich riskant. Die Vermietung einzelner beweglicher Gegenstände ist nach der Rechtsprechung regelmäßig private Vermögensverwaltung mit sonstigen Einkünften nach § 22 Nr. 3 EStG und kein Gewerbebetrieb, solange die Gebrauchsüberlassung im Vordergrund steht (H 15.7 Abs. 3 EStH). Dann gibt es keine Gewinnermittlung nach § 4 oder § 5 EStG und damit keinen Investitionsabzugsbetrag (§ 7g Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 EStG); Verluste aus solchen Einkünften dürfen nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden (§ 22 Nr. 3 Satz 3 EStG). Dass § 7g auch vermietete Wirtschaftsgüter begünstigt, hilft nur, wenn die Vermietung selbst in einem Betrieb stattfindet und die Miete Betriebseinnahme ist (BMF-Schreiben vom 15. Juni 2022, Rz. 36). Auch der Nullsteuersatz der Umsatzsteuer gilt nur für die Lieferung an den Betreiber; die Vermietung einer Photovoltaikanlage ist eine Leistung zum Regelsteuersatz (Abschnitt 12.18 Abs. 1 UStAE).

Eine Entscheidung speziell zur Verpachtung einer Photovoltaikanlage an einen Mieterstrom-Dienstleister haben wir nicht gefunden. Das ist kein Freibrief, sondern ein Grund zur Vorsicht: Wer den IAB will, sollte im Vertrag als Anlagenbetreiber und Stromverkäufer stehen, im Marktstammdatenregister eingetragen sein und die Erlöse aus Stromverkauf und Einspeisung selbst vereinnahmen. Was die Gewinnerzielungsabsicht bei kleinen Erlösen bedeutet, erklärt Liebhaberei und Gewinnerzielungsabsicht: Wann das Finanzamt den Steuerhebel streicht; die übrigen Voraussetzungen stehen in Investitionsabzugsbetrag: Alle Voraussetzungen des §7g EStG, und wer ihn nutzen kann.

Warum gibt der Hauseigentümer das Dach an einen fremden Investor?

Meist aus Gewerbesteuergründen; für den Investor ist das eine gute Nachricht. Wohnungsunternehmen, die nur eigenen Grundbesitz verwalten, nutzen die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer. Sie dürfen daneben Strom aus erneuerbaren Energien liefern, aber nur, solange diese Einnahmen 20 Prozent der Mieteinnahmen nicht übersteigen; an Letztverbraucher nur, wenn diese ihre eigenen Mieter sind (§ 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG, seit dem Erhebungszeitraum 2023; vorher 10 Prozent). Für den Stromverkauf ist außerdem eine gesonderte Gewinnermittlung zu führen (Satz 4). Wer das Dach verpachtet, hat all das nicht: Die Pacht ist Nutzung des eigenen Grundbesitzes, keine Stromlieferung.

Ein Verpächter mit diesem Motiv will, dass der Vertrag zwanzig Jahre läuft und er mit dem Betrieb nichts zu tun hat. Das ist die Art Partner, die ein Investor braucht. Bei Wohnungs­eigentümer­gemeinschaften ist es komplizierter: Die Gemeinschaft kann Verträge schließen (§ 9a Abs. 1 WEG), aber die Photovoltaikanlage auf dem gemeinschaftlichen Dach ist eine bauliche Veränderung, die beschlossen werden muss (§ 20 Abs. 1 WEG); privilegiert sind nur Steckersolargeräte, nicht Dachanlagen (§ 20 Abs. 2 WEG). Der Dachpachtvertrag braucht hier einen Beschluss; der Investor sollte ihn gesehen haben. Wie die Gewerbesteuer beim Investor selbst wirkt, mit Freibetrag von 24.500 Euro und Anrechnung, steht in Gewerbesteuer beim PV- und Speicher-Direktinvestment: Was davon wirklich hängen bleibt.

Mieterstromzuschlag oder gemeinschaftliche Gebäudeversorgung: Was passt zum Investor?

Seit Mai 2024 gibt es neben dem Mieterstrom ein zweites Modell, die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG. Der Betreiber einer Gebäudestromanlage teilt den Solarstrom nach einem vereinbarten Schlüssel viertelstündlich auf die teilnehmenden Haushalte auf; jeder Haushalt behält seinen eigenen Stromlieferanten für den Rest. Der Betreiber muss keine Vollversorgung sicherstellen (§ 42b Abs. 3 EnWG) und ist von den meisten Lieferantenpflichten befreit. Dafür gibt es keinen Mieterstromzuschlag (§ 42b Abs. 1 Satz 2 EnWG); die Messung muss je Teilnehmer viertelstündlich erfolgen (§ 42b Abs. 1 Nr. 3 EnWG). Das Entgelt für den Gebäudestrom wird in Cent je Kilowattstunde vereinbart (§ 42b Abs. 2 Nr. 2); einen Preisdeckel wie beim Mieterstrom nimmt das Gesetz dafür nicht in Bezug.

In unserer Rechnung mit 25 Cent netto je Kilowattstunde Gebäudestrom trägt die Gebäudeversorgung 609 bis 726 Euro je Kilowattpeak, deutlich weniger als Mieterstrom, weil Zuschlag und Preisniveau fehlen. Ihr Vorteil liegt im Aufwand: kein Vollversorgungsvertrag, kein Reststromeinkauf, keine Lieferantenpflichten. Für einen Investor, der den Betrieb ohnehin einem Dienstleister überlässt, zählt dieser Vorteil weniger als für einen Vermieter, der alles selbst macht. Die Modelle lassen sich wechseln, aber nur zum Monatsersten und mit Folgen für die Mieterverträge (§ 21b Abs. 1 Satz 2 EEG).

Was ändert das EEG 2027 am Mieterstrom?

Am Zuschlag wenig, an der Einspeisung des Rests viel. Der Regierungsentwurf (BT-Drs. 21/7867 vom 7. September 2026) lässt den Anspruch auf den Mieterstromzuschlag unverändert und deckelt ihn nur bei Anlagen über einem Megawatt. Die Einspeisevergütung für kleine Anlagen soll dagegen durch eine „Netzbetreiberabnahme“ ersetzt werden: Eine befristete Übergangszahlung in Höhe des anzulegenden Werts minus ein Cent soll es nur noch für Anlagen unter 50 Kilowatt geben, die vor dem 1. Januar 2028 in Betrieb gehen, danach nur für kleinere Anlagen; darüber hinaus nimmt der Netzbetreiber den Strom unentgeltlich ab. Für eine Mieterstrom-Anlage, die 2027 in Betrieb geht, würde der eingespeiste Rest damit nach wenigen Jahren nichts mehr einbringen.

Was das bedeutet, zeigt die untere Grenze unserer Rechnung: Ohne jede Vergütung für den Reststrom trägt die 45-Kilowattpeak-Anlage bei 60 Prozent Teilnahme nur noch 455 Euro je Kilowattpeak statt 940 Euro. Die Mieterstromquote würde vom Nebenaspekt zum Haupthebel; ein Speicher, der Mittagsstrom in den Abend verschiebt, würde wichtiger, obwohl der Zuschlag für Strom in den Speicher nicht gezahlt wird (§ 21 Abs. 3 Satz 4 EEG). Anlagen, die vor dem 1. Januar 2027 in Betrieb gehen, bleiben nach dem Entwurf beim alten Recht (§ 100 Abs. 1 EEG-E). Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung berührt der Entwurf nicht.

Welche Fragen sollten Anleger einem Mieterstrom-Anbieter stellen?

• Wer ist Anlagenbetreiber im Marktstammdatenregister und wer verkauft den Strom an die Mieter: der Investor mit dem Dienstleister als Abwickler oder der Dienstleister im eigenen Namen? Was sagt der Steuerberater zur Frage Gewerbebetrieb oder Vermögensverwaltung?
• Wie viele Kilowatt umfasst das geplante Portfolio insgesamt und wann ist die Freigrenze von 100 Kilowatt überschritten? Gibt es einen Plan, wenn ein Dach ausfällt?
• Welche Teilnahmequote hat der Anbieter in vergleichbaren Bestandsgebäuden tatsächlich erreicht? Wie weit liegt der angebotene Mieterstrompreis unter dem Deckel und unter den Sondertarifen im Netzgebiet?
• Wie hoch ist das Entgelt des Dienstleisters je Wohnung oder je Kilowattstunde, was ist darin enthalten (Messstellenbetrieb, Abrechnung, Reststromeinkauf, Netzbetreiber-Meldungen) und wie steigt es über die Laufzeit?
• Liegt die Erlaubnis des Hauptzollamts für die Stromsteuerbefreiung vor oder ist sie beantragt? Wer trägt die Stromsteuer, wenn sie versagt wird?
• Was kostet die Anlage je Kilowattpeak und wie verhält sich der Preis zu einer Volleinspeisungsanlage gleicher Größe? Welche Marge liegt beim Dienstleister?
• Wie lange läuft der Dachpachtvertrag, ist die Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen und was gilt bei Verkauf des Hauses oder Dachsanierung?
• Was passiert mit Mieterverträgen, Abrechnung und Zuschlag, wenn der Dienstleister insolvent wird? Gibt es eine Ersatzregelung und liegen die Daten beim Investor?
• Wie wird die Anlage zur Volleinspeisung umgestellt, wenn der Mieterstrom nicht läuft? Wer trägt die Umbaukosten am Messkonzept?
• Rechnet das Exposé mit der Einspeisevergütung des EEG 2023 für den Reststrom? Was passiert mit der Rechnung unter dem Entwurf des EEG 2027?

Was bei einer Insolvenz des Betreibers oder Dienstleisters mit der Anlage geschieht, beschreibt Insolvenz von Anbieter oder Betreiber: Was dann mit Ihrem Direktinvestment passiert; allgemeine Prüfpunkte für jeden Anbieter stehen in Woran Sie einen seriösen Anbieter für Energie-Direktbeteiligungen erkennen.

Wie wir Mieterstrom-Projekte prüfen

Mieterstrom ist für uns ein neuer Kanal. Wir sprechen derzeit mit Dienstleistern, die Investoren für Anlagen auf Mehrfamilienhäusern suchen; ein Mieterstrom-Projekt liegt noch nicht im Datenraum. Bevor wir eines vorstellen, müssen drei Fragen beantwortet sein: Der Investor muss Betreiber und Stromverkäufer sein, nicht Verpächter; das Portfolio muss von Anfang an über 100 Kilowatt geplant sein, also in der Regel drei bis sechs Dächer; und das Dienstleister-Entgelt muss zum Kaufpreis passen, gemessen an der Volleinspeisung als Vergleichsmaßstab. Die Teilnahmequote rechnen wir mit unserem eigenen Stundenmodell gegen die Annahme im Exposé.

Renditezusagen geben wir dabei keine. Wir zeigen, welche Zahl auf welcher Annahme steht; die steuerliche Gestaltung gehört vor der ersten Unterschrift zum Steuerberater. Was ein Direktinvestment in eine Solaranlage insgesamt ausmacht, ordnet In Solarparks investieren: Erlöse, Kosten und Steuerhebel im Überblick ein. Genau das prüfen wir mit Ihnen in einem unverbindlichen Erstgespräch, gern anhand eines konkreten Angebots.